Gastos comunes en el arriendo: ¿los paga el arrendador o el arrendatario?

El conflicto que nadie anticipa

Los gastos comunes son uno de esos temas que parecen secundarios al momento de firmar el contrato y luego se convierten en una fuente constante de fricciones. La pregunta "¿los paga el arrendador o el arrendatario?" tiene una respuesta general que la mayoría aplica en el mercado, pero también tiene matices importantes que dependen de lo que diga el contrato.

Esta nota es informativa y no constituye asesoría legal. Para tu caso particular, consulta a un abogado.

¿Qué son los gastos comunes?

En el contexto de un edificio o condominio, los gastos comunes son los costos de administración, mantención y operación de las áreas y servicios compartidos. Incluyen, entre otros:

• ·Remuneración del conserje y personal de aseo de las áreas comunes.
• ·Energía eléctrica de pasillos, ascensores, estacionamientos y otras áreas comunes.
• ·Mantención de ascensores, piscinas, gimnasios y jardines.
• ·Seguro del edificio (sobre la estructura, no sobre el contenido de cada departamento).
• ·Administración del condominio.

En Chile, los gastos comunes se dividen en dos grandes categorías según la Ley 19.537 de Copropiedad Inmobiliaria:

Gastos comunes ordinarios

Son los costos periódicos y recurrentes de la operación del edificio: aseo, conserje, energía de áreas comunes, mantención de ascensores, entre otros. Son predecibles y se cobran mensualmente.

Gastos comunes extraordinarios

Son los costos de mejoras, reparaciones mayores o inversiones en infraestructura del edificio. Por ejemplo: reemplazo de un ascensor, pintura de fachada, impermeabilización de terrazas. Suelen aprobarse en asambleas de copropietarios.

Fondo de reserva

Es un porcentaje del gasto común ordinario que se destina a cubrir gastos imprevistos o urgentes del edificio. Técnicamente es parte del cobro mensual, pero tiene un destino específico.

La regla general en el mercado

La práctica más extendida en el mercado de arriendo residencial en Chile es la siguiente:

• ·El arrendatario paga los gastos comunes ordinarios, porque corresponden al uso que él hace de los servicios y áreas del edificio durante su permanencia.
• ·El arrendador asume los gastos comunes extraordinarios y el fondo de reserva, porque corresponden a inversiones en el bien raíz que son de su responsabilidad como propietario.

Esta distribución es una convención de mercado, no una exigencia legal para contratos residenciales. Lo que finalmente rige es lo que las partes escriban en el contrato.

Si el contrato dice que el arrendatario paga "todos los gastos comunes", tendrá que pagar también los extraordinarios. Si no dice nada, se aplica la costumbre de mercado, pero eso puede generar disputas.

Por qué es fundamental dejarlo claro en el contrato

Imagina este escenario: el arrendatario lleva seis meses viviendo en el departamento y llega un cobro extraordinario por $1.200.000 correspondiente a la reparación de la red de agua potable del edificio. ¿Quién paga?

Si el contrato dice "el arrendatario paga todos los gastos comunes", el arrendatario podría argumentar que ese cobro está incluido. Si el contrato dice "el arrendatario paga los gastos comunes ordinarios", el arrendador debería asumir ese extraordinario.

Este tipo de ambigüedad genera conflictos que pueden deteriorar una relación que funcionaba bien. La solución es simple: el contrato debe distinguir explícitamente entre gastos comunes ordinarios y extraordinarios, y señalar quién paga cada uno.

Para revisar qué otras cláusulas debe incluir un buen contrato de arriendo, lee Contrato de arriendo: qué incluir y modelo básico.

Morosidad en gastos comunes: un problema serio

Si el arrendatario deja de pagar los gastos comunes, las consecuencias pueden escalar rápidamente:

1. El condominio cobra el gasto común al propietario (arrendador), porque es él quien tiene la obligación legal ante la copropiedad.
2. El arrendador queda en deuda con el condominio, aunque la obligación entre arrendador y arrendatario establezca que el arrendatario debe pagarlos.
3. El condominio puede aplicar intereses y multas sobre la deuda, e incluso iniciar acciones legales contra el propietario.

Esto significa que la morosidad del arrendatario en gastos comunes impacta directamente al arrendador, quien luego deberá cobrarle al arrendatario por la vía interna o judicial.

Ejemplo de cálculo de morosidad

Supongamos que el gasto común ordinario es de $85.000 mensuales y el arrendatario deja de pagarlos durante cuatro meses:

• ·Deuda base: $85.000 × 4 = $340.000
• ·Intereses y multas del condominio (ejemplo referencial, varían según reglamento): $340.000 × 1,5% mensual × 4 meses ≈ $20.400
• ·Total aproximado: $360.400

Este monto puede descontarse de la garantía al término del contrato, pero si la garantía no alcanza (porque también hay daños u otras deudas), el arrendador tendrá que perseguir el cobro judicialmente.

Cómo prevenir problemas con los gastos comunes

1. Incluir los gastos comunes en el pago mensual o separarlos claramente

Algunos arrendadores prefieren incluir un monto fijo de gastos comunes en la renta ("$500.000 mensuales, incluido un monto fijo de $70.000 por gastos comunes"). Esto simplifica la relación, pero puede resultar en pérdidas si los gastos suben.

Otros prefieren que el arrendatario pague directamente al condominio y entregue el comprobante mensualmente. Esto traslada la responsabilidad, pero requiere más seguimiento.

2. Pedir certificado de gastos comunes al día antes de entregar

Al momento de firmar el contrato, el arrendador debería entregar al arrendatario un certificado de deuda de gastos comunes al día emitido por el condominio. Esto prueba que el arrendatario recibe la propiedad sin deudas previas en ese concepto.

Del mismo modo, al término del arriendo, el arrendatario debería acreditar que deja los gastos comunes al día antes de recibir la devolución de la garantía.

3. Monitorear el pago mensualmente

En contratos donde el arrendatario paga directamente al condominio, el arrendador debería solicitar el comprobante de pago mensual o verificar con el administrador del edificio que no haya morosidad acumulada.

4. Incluir cláusula de retención de garantía por gastos impagos

El contrato debe señalar explícitamente que cualquier deuda de gastos comunes al término del arriendo puede ser descontada de la garantía. Esto facilita el proceso de liquidación final.

Gastos comunes y el acta de entrega

El acta de entrega que se firma al inicio del arriendo debería incluir el estado de los gastos comunes al momento de la entrega: si están al día, cuál es el monto habitual mensual, y si existe algún cobro extraordinario pendiente de aprobación en asamblea que podría afectar al período de arriendo.

Esta información en el acta protege al arrendatario de deudas que no son suyas y al arrendador de disputas sobre el origen de los cobros.

Para entender qué más corresponde incluir en el acta y quién es responsable de mantenciones durante el contrato, lee Mantenciones en el arriendo: qué le corresponde a cada parte según la ley.

¿Y si la propiedad no tiene gastos comunes?

Las casas independientes y algunas propiedades sin copropiedad inmobiliaria no tienen gastos comunes. En esos casos, los costos de servicios básicos (agua, luz, gas) son de cargo del arrendatario según la regla general, y los costos de mantención mayor del inmueble corresponden al arrendador.

Igualmente, si el contrato lo establece de otra forma, rige el contrato.

Documenta todo desde el primer día

Tanto el pago de la garantía como el estado de los gastos comunes al inicio del arriendo son puntos que conviene dejar documentados. En CertiFoto puedes crear tu acta de entrega gratis, con fotos y descripción de cada recinto, y certificarla cuando lo necesites para darle respaldo forense. Un documento bien hecho desde el inicio puede evitar meses de disputas al terminar el contrato.

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En resumen

• ·Por convención de mercado, el arrendatario paga los gastos comunes ordinarios (uso mensual) y el arrendador asume los extraordinarios (inversiones) y el fondo de reserva, salvo que el contrato diga lo contrario.
• ·El contrato debe distinguir explícitamente entre gastos comunes ordinarios y extraordinarios para evitar disputas.
• ·La obligación ante el condominio siempre recae sobre el propietario (arrendador), aunque internamente sea el arrendatario quien deba pagarlos.
• ·La morosidad en gastos comunes genera intereses y puede consumir la garantía al término del contrato.
• ·Pedir un certificado de gastos al día al inicio y al término del arriendo es una práctica preventiva clave.
• ·El acta de entrega debe dejar constancia del estado de los gastos comunes al momento de la entrega.

Preguntas frecuentes

Por regla general, ¿quién paga los gastos comunes en un arriendo?

En la práctica de mercado, los gastos comunes ordinarios (los del uso y mantención corriente del edificio) suelen quedar a cargo del arrendatario, mientras que los extraordinarios y las cuentas asociadas a la propiedad como inversión tienden a ser del arrendador. Lo decisivo es lo que el contrato establezca expresamente.

¿Cuál es la diferencia entre gastos comunes ordinarios y extraordinarios?

Los ordinarios cubren la operación habitual (aseo, conserjería, electricidad de espacios comunes). Los extraordinarios financian obras o mejoras mayores no habituales, como reparar un ascensor o pintar la fachada. Esa distinción suele usarse para repartir quién paga qué, por lo que conviene dejarla escrita en el contrato.

¿Qué pasa si el arrendatario no paga los gastos comunes?

La deuda de gastos comunes recae sobre la unidad y puede afectar al propietario frente a la comunidad. Por eso conviene pactar que el arrendatario acredite los pagos y que la garantía pueda imputarse a gastos comunes impagos. Pedir el certificado de deuda al término del arriendo evita sorpresas.

¿Conviene dejar registrado el estado de cuentas al entregar?

Sí. Incluir en el acta de entrega y en la de devolución las lecturas de medidores y el estado de las cuentas (gastos comunes, luz, agua, gas) deja claro qué consumos corresponden a cada periodo y a quién, reduciendo discusiones al cierre del contrato.