Mantenciones del arrendatario vs del arrendador: qué dice la ley chilena

Una de las preguntas más repetidas en cualquier arriendo en Chile es la misma: "¿Esto lo paga el arrendatario o el arrendador?". Una mancha en el techo, un calefont que dejó de funcionar, una cerradura que se desgastó, una llave que gotea. La respuesta corta es que la ley distingue dos categorías de reparaciones, y entenderlas evita la mayor parte de las discusiones.

Esta nota es informativa, no asesoría legal. Para casos contenciosos siempre conviene consultar a un abogado o llevar el caso a la Dirección del Trabajo o a un juez de policía local según corresponda.

El marco legal en pocas palabras

Las normas relevantes son el **Código Civil** (artículos 1927 a 1942 sobre arrendamiento de cosas) y la **Ley 18.101** (sobre arrendamiento de predios urbanos). En 2022 se promulgó además la **Ley 21.461** ("Devuélveme mi casa"), que cambió principalmente el procedimiento de restitución pero no las obligaciones de mantención.

De ahí salen dos conceptos clave:

• ·**Reparaciones locativas:** las que corresponden al arrendatario.
• ·**Reparaciones necesarias:** las que corresponden al arrendador.

Qué le toca al arrendatario (reparaciones locativas)

Son las reparaciones menores que el Código Civil define como derivadas del uso normal y razonable de la propiedad. La regla general: lo que se daña por el uso cotidiano lo arregla quien lo usa.

Algunos ejemplos típicos:

• ·**Vidrios quebrados** durante el arriendo (salvo causa externa demostrable).
• ·**Cerraduras y chapas** desgastadas por el uso.
• ·**Manillas, picaportes y bisagras** que se sueltan o rompen.
• ·**Sifones de baño y cocina** tapados por uso.
• ·**Tapas de WC, llaves de agua simples, flotadores** que se desgastan.
• ·**Cambio de ampolletas, fluorescentes y tubos LED** comunes.
• ·**Pintura mínima** de retoque al término del arriendo, según se haya acordado en el contrato.
• ·**Manchas en muros producto del uso normal** (humedad por mala ventilación, marcas de muebles), siempre que no sean defectos estructurales.
• ·**Mantención mínima de jardín** si la propiedad tiene jardín y el contrato lo establece.

Qué le toca al arrendador (reparaciones necesarias)

Son las reparaciones que aseguran que la propiedad siga sirviendo para lo que fue arrendada. Si no se hacen, el inmueble deja de cumplir su función básica.

Algunos ejemplos:

• ·**Filtraciones desde techos, muros exteriores o terrazas comunes.**
• ·**Problemas estructurales:** muros con humedad por mala impermeabilización, fisuras, asentamientos.
• ·**Cañerías rotas dentro de los muros** o sistemas de agua principales.
• ·**Sistema eléctrico defectuoso** que no es producto del mal uso.
• ·**Calefont, termo o caldera con falla técnica** (no por mal uso).
• ·**Defectos preexistentes** que estaban antes de la entrega y no se documentaron como problema del arrendatario.
• ·**Reemplazo de electrodomésticos amoblados** por desgaste o falla técnica.
• ·**Mantenciones obligatorias por ley:** revisión de gas cada 2 años (sello verde SEC), por ejemplo.

La zona gris (donde están la mayoría de las peleas)

Hay casos que no son obvios y donde el contrato y la documentación cobran importancia. Algunos ejemplos:

• ·**Hongos por mala ventilación:** si el departamento tiene ventilación adecuada pero el arrendatario no ventila, es locativa. Si la ventilación del diseño es deficiente, es del arrendador. Por eso documentar es clave.
• ·**Manchas en alfombra/piso:** desgaste normal vs daño por descuido. Una mancha de vino seca en un punto es del arrendatario; pisos desgastados por años de uso son del arrendador.
• ·**Calefont que deja de funcionar:** mantención preventiva del arrendatario (limpieza, revisión); reparación por falla del arrendador.
• ·**Plagas:** depende. Si llegaron desde un departamento vecino o desde el exterior, del arrendador. Si las trajo el arrendatario o las propagó por mala higiene, son suyas.

En todos estos casos, la regla práctica es: **lo que esté documentado en la acta de entrega como problema preexistente no es del arrendatario; lo que apareció después y no se reportó a tiempo, tiende a serle imputable.**

La importancia de reportar a tiempo

El Código Civil establece que el arrendatario tiene la obligación de **avisar al arrendador** sobre daños o reparaciones que detecte. Si no avisa y el problema empeora, puede terminar siendo responsable de la magnitud adicional.

Ejemplo típico: una filtración menor que el arrendatario no reporta. Seis meses después, el muro tiene daño estructural. La filtración era responsabilidad del arrendador, pero el agravamiento por falta de aviso oportuno puede recaer en el arrendatario.

**Buena práctica:** cualquier problema relevante se reporta por escrito (email, WhatsApp con confirmación) y se documenta con fotos fechadas.

Cómo evitar el 80% de las disputas

Tres cosas en concreto:

1. **Acta de entrega bien hecha**, con fotos detalladas y firmada por ambas partes. Define qué problemas existen al inicio y qué no. 2. **Reportes documentados durante el arriendo**: nada de "te lo dije por teléfono". Email o mensaje que quede. 3. **Acta de devolución comparada contra la de entrega**: foto contra foto, ambiente por ambiente.

Cuando hay evidencia objetiva, la mayoría de las discusiones se resuelven sin necesidad de llegar a tribunales. Cuando no la hay, se transforman en un "él dijo, ella dijo" que no le sirve a nadie.

En resumen

La ley chilena distingue reparaciones locativas (arrendatario) y necesarias (arrendador), pero la zona gris es grande. Lo que decide en la práctica es la **documentación**: lo que está en una acta de entrega firmada con respaldo fotográfico es muy difícil de discutir, y lo que se reporta a tiempo deja de ser problema futuro. CertiFoto está pensado exactamente para eso: dejar la evidencia desde el primer día, con respaldo técnico que aguanta una conversación seria.