Contrato de arriendo en Chile: qué debe incluir (con modelo 2026)

Un contrato de arriendo mal redactado puede costarte meses de conflicto, pérdida de la garantía o un juicio innecesario. En Chile, la Ley 18.101 establece el marco mínimo, pero muchas cosas que importan en la práctica —inventario de estado, reajustes, multas— quedan entregadas a lo que las partes pacten por escrito. Esta guía te explica qué cláusulas no pueden faltar, qué errores evitar y cómo un acta de entrega complementa y refuerza el contrato.

Esta nota es informativa y no constituye asesoría legal. Para tu caso particular, consulta a un abogado.

Individualización de las partes

El contrato debe identificar con precisión a arrendador y arrendatario: nombre completo, RUT, domicilio y estado civil (o razón social y representante legal si es una empresa). Omitir el RUT o indicarlo erróneo es un error frecuente que puede dificultar una demanda posterior.

Si hay codeudor solidario o aval, sus datos deben aparecer igualmente en el contrato y firmar el mismo documento.

Individualización del inmueble

Describe el inmueble con dirección completa, número de departamento o casa, piso, comuna y ciudad. Si la propiedad tiene rol de avalúo SII, inclúyelo. Menciona también si se arrienda con estacionamiento, bodega u otros espacios.

Una descripción vaga ("departamento en Santiago") ha generado disputas sobre qué espacios estaban incluidos en la renta.

Renta, forma y fecha de pago

Establece claramente:

• ·Monto mensual en pesos chilenos (o UF con conversión al día de pago).
• ·Medio de pago aceptado: transferencia a cuenta específica, depósito bancario, etc. Evitar efectivo sin recibo.
• ·Fecha límite de pago (ej.: "los primeros cinco días hábiles de cada mes").

Si se pacta en UF, usa el valor oficial publicado por el Banco Central para la conversión. Pactar en dólares u otra divisa extranjera para bienes inmuebles en Chile puede presentar complicaciones prácticas.

Reajuste de la renta

El contrato debe indicar si la renta se reajusta, con qué índice (habitualmente IPC o UF) y con qué periodicidad. Sin cláusula de reajuste, el monto queda fijo nominalmente durante toda la vigencia. Puedes profundizar este punto en el artículo sobre reajuste de arriendo e IPC.

Garantía

Indica el monto entregado en garantía (usualmente uno o dos meses de renta), la fecha de entrega y el banco o cuenta donde se depositó. Deja claro en qué condiciones se devuelve y en qué plazo. La Ley 18.101 no fija un monto máximo de garantía, pero sí establece que debe restituirse al término si no hay deudas ni daños.

Plazo y tipo de contrato

Especifica si el contrato es a plazo fijo (con fecha de inicio y término) o indefinido. Cada modalidad tiene consecuencias distintas respecto al desahucio y la renovación —te lo explicamos en detalle en contrato de arriendo a plazo fijo vs indefinido.

Incluye también la fecha de inicio de la vigencia y, si hay un período de gracia o de habilitación, que quede explícito.

Destino del inmueble

El contrato debe señalar que el inmueble se destina exclusivamente a uso habitacional (o el uso que corresponda). Esto es relevante porque el SII, las ordenanzas municipales y la misma Ley 18.101 distinguen entre inmuebles habitacionales y comerciales, con reglas distintas para cada uno.

Prohibiciones y restricciones

Subarriendo

Sin autorización expresa del arrendador, el arrendatario no puede subarrendar ni ceder el contrato. Inclúyelo explícitamente.

Mascotas

La ley no prohíbe las mascotas por defecto, pero el contrato puede establecer restricciones razonables. Si el arrendador las permite, conviene indicarlo junto con las condiciones (raza, tamaño, número de animales).

Modificaciones al inmueble

Prohibir obras, instalaciones o cambios estructurales sin autorización escrita previa.

Gastos comunes y servicios básicos

Indica quién paga qué: gastos comunes, electricidad, agua, gas, internet, televisión por cable. En muchos arriendos de departamento el arrendatario paga directamente los suministros y el arrendador paga el fondo común; pero esto debe quedar escrito. Un error común es no mencionar gastos comunes extraordinarios o cuotas de fondo de reserva.

Multas por mora

Puedes pactar un interés o multa por atraso en el pago de la renta, siempre que sea razonable y no implique renuncia a derechos del arrendatario. Indica el porcentaje o monto de la multa y desde cuándo aplica. Una cláusula desproporcionada puede ser cuestionada como abusiva —revisa cláusulas abusivas en contratos de arriendo para orientarte.

Restitución y estado de entrega

Esta es una de las cláusulas más importantes y, paradójicamente, una de las más olvidadas. El contrato debe señalar:

• ·La condición en que se entrega el inmueble.
• ·El plazo para restituirlo al término.
• ·Cómo se determina si hay daños imputables al arrendatario.

Sin un respaldo documental del estado inicial, cualquier discusión sobre daños al término es tu palabra contra la del otro. Por eso, adjuntar un acta de entrega con respaldo fotográfico al contrato es la práctica más efectiva.

Por qué el acta de entrega es parte del contrato, no un extra

El acta de entrega documenta el estado real del inmueble al inicio del arriendo: muros, pisos, ventanas, artefactos, llaves, medidores. Con fotos con sello de fecha y hash SHA-256, el acta tiene peso probatorio en caso de conflicto.

Si al término del contrato el arrendatario niega haber recibido el inmueble en cierto estado, el acta es tu principal evidencia. Puedes crear tu acta de entrega gratis en CertiFoto y adjuntarla como anexo firmado al contrato. Más detalles en qué incluir en un acta de entrega de arriendo.

Firma y registro del contrato

El contrato de arriendo no requiere escritura pública para ser válido, pero sí debe estar firmado por ambas partes. Es recomendable:

1. Firma ante notario: da fecha cierta y facilita la prueba ante tribunales.
2. Dos copias firmadas: una para cada parte.
3. Si hay aval o codeudor solidario, debe firmar también.

Desde la Ley 21.461 ("Devuélveme mi Casa"), el incumplimiento del arrendatario puede dar lugar a procedimientos más expeditos. Tener el contrato firmado notarialmente facilita acreditar la existencia del vínculo contractual.

Errores comunes que debilitan el contrato

• ·No incluir el RUT de las partes.
• ·No detallar qué se entrega (estacionamiento, bodega, electrodomésticos).
• ·Omitir la cláusula de reajuste.
• ·No especificar el medio de pago ni la cuenta de destino.
• ·Firmar sin acta de entrega: sin ella, cualquier daño es difícil de probar.
• ·Incluir cláusulas nulas como "el arrendatario renuncia a todos sus derechos legales" o "el arrendador puede cortar servicios en caso de mora".
• ·No firmar ante notario: no invalida el contrato, pero complica la prueba.

En resumen

Un buen contrato de arriendo en Chile debe individualizar a las partes con RUT, describir el inmueble con precisión, fijar renta, reajuste, garantía, plazo, destino y restricciones, y regular claramente los gastos, las multas y la restitución. Complementa siempre el contrato con un acta de entrega fotográfica: es el respaldo que hace la diferencia cuando hay discrepancias al término. Crea tu acta gratis en CertiFoto y tenla lista para el día de entrega de llaves.

Preguntas frecuentes

¿Es obligatorio firmar el contrato de arriendo ante notario?

No. El contrato de arriendo es válido entre las partes aunque sea un documento privado, porque la Ley 18.101 no exige escritura pública. Firmar ante notario (o con firma electrónica avanzada bajo la Ley 19.799) no cambia las obligaciones, pero facilita la prueba de la fecha y de la identidad de quienes firmaron si después hay un juicio.

¿Qué cláusulas son nulas aunque estén escritas en el contrato?

Son nulas las cláusulas que renuncian a derechos que la ley reconoce al arrendatario, como una supuesta renuncia general "a todos sus derechos legales" o autorizaciones para que el arrendador corte servicios básicos o ingrese al inmueble sin aviso. Aunque aparezcan firmadas, un Juzgado de Policía Local no las hará valer.

¿Sirve de algo el contrato si no hice un acta de entrega?

Sirve para acreditar la relación de arriendo, la renta y el plazo, pero no para acreditar el estado del inmueble. Sin acta de entrega con fotos, al término del contrato es muy difícil probar qué daños existían al inicio, y la discusión sobre la garantía suele resolverse caso a caso según la sana crítica del tribunal.

¿Puedo modificar el contrato después de firmado?

Sí, siempre que arrendador y arrendatario estén de acuerdo. Las modificaciones conviene hacerlas por escrito mediante un anexo firmado por ambas partes, indicando qué cláusula se cambia. Un cambio acordado solo de palabra es difícil de probar si después surge un desacuerdo.