Qué documentos pedir antes de arrendar (screening de arrendatarios)

Elegir bien a tu arrendatario es una de las decisiones más importantes que tomarás como propietario. Un proceso de selección ordenado y documentado no solo te ayuda a elegir a la persona correcta: también te protege ante eventuales conflictos, porque demuestra que tu decisión se basó en criterios objetivos.

Esta nota es informativa y no constituye asesoría legal ni tributaria. Para tu caso particular, consulta a un abogado o contador.

Antes de empezar, una advertencia importante: la Ley 19.628 sobre Protección de la Vida Privada regula el tratamiento de datos personales en Chile. Al solicitar documentos a un candidato, debes hacerlo con su consentimiento, usar esa información solo para evaluar su postulación, y no compartirla con terceros sin autorización. Además, tu proceso de selección debe basarse en la capacidad económica del candidato, no en características personales como origen, estado civil, o condición de salud.

Por qué es importante pedir documentos

Arrendar sin verificar la solvencia del candidato es uno de los errores más comunes entre propietarios primerizos. Un arrendatario que no paga obliga a iniciar un proceso legal que puede extenderse varios meses y tiene costos reales: honorarios de abogado, cuotas no pagadas, y desgaste emocional.

Pedir documentos no garantiza que nada saldrá mal, pero reduce significativamente el riesgo. La clave está en saber qué pedir, cómo interpretarlo, y mantener el proceso dentro de la legalidad.

Los documentos esenciales

1. Cédula de identidad vigente

El documento más básico: identifica a la persona con la que firmarás el contrato. Pide fotocopia por ambos lados y verifica que esté vigente. Si el arrendatario es extranjero, solicita su cédula de identidad para extranjeros o pasaporte con visa que permita celebrar contratos en Chile.

2. Liquidaciones de sueldo o acreditación de ingresos

Este es el documento más relevante para evaluar la capacidad de pago. Lo habitual es pedir las últimas tres liquidaciones de sueldo. Busca consistencia en el ingreso: un sueldo que varía mucho de un mes a otro puede ser señal de inestabilidad.

Una regla de mercado ampliamente usada es que los ingresos del candidato sean al menos 2,5 a 3 veces el valor del arriendo mensual. Si el departamento vale $500.000 al mes, el arrendatario idealmente debería acreditar ingresos de $1.250.000 a $1.500.000 mensuales.

3. Contrato de trabajo

El contrato de trabajo da contexto a las liquidaciones: permite saber si el empleo es indefinido, a plazo fijo, o por obra. Un contrato indefinido es señal de mayor estabilidad. Un contrato a plazo fijo próximo a vencer puede ser una señal de alerta que merece conversación.

4. Trabajadores independientes: inicio de actividades y declaraciones al SII

Si el candidato trabaja de forma independiente, no tendrá liquidaciones de sueldo. En ese caso, solicita:

• ·Certificado de inicio de actividades ante el SII.
• ·Últimas declaraciones de renta (Formulario 22) o declaraciones de IVA si corresponde.
• ·Cotizaciones previsionales si trabaja como independiente con boletas de honorarios.

La antigüedad de la actividad importa: alguien que lleva dos semanas trabajando de forma independiente tiene menos historial que quien lleva tres años.

5. Informe comercial

Un informe de DICOM u otro sistema de historial crediticio muestra si el candidato tiene deudas impagas registradas. Puedes solicitarlo al postulante o acceder a servicios que lo emiten directamente.

Aquí aplica especialmente la Ley 19.628: el uso de informes comerciales debe ser proporcional y con el consentimiento del candidato. Evita rechazar a alguien automáticamente por una deuda antigua, pequeña o ya pagada. Evalúa el contexto: ¿es una deuda activa? ¿De qué monto? ¿Con qué institución?

No uses el informe comercial como único criterio de selección. Combínalo con los demás documentos para tener una imagen completa del candidato.

6. Referencias personales o de arrendadores anteriores

Una referencia de un arrendador anterior puede ser muy valiosa. Si el candidato ha arrendado antes, pregúntale por el nombre y contacto de su arrendador previo. Una llamada de cinco minutos puede darte mucha información.

Si no tiene arrendadores anteriores (es primera vez que arrienda), pide dos referencias personales que no sean familiares directos.

El aval o codeudor solidario

Si el candidato tiene ingresos límite o su situación laboral genera dudas, puedes solicitar un codeudor solidario o aval. Esta persona responde por las obligaciones del arrendatario en caso de que no cumpla. El codeudor debe presentar los mismos documentos que el arrendatario principal.

Ojo: el codeudor solidario tiene responsabilidad directa e inmediata, no subsidiaria. No es "por si acaso"; es parte activa del contrato. Revisa nuestra guía sobre el rol del aval y codeudor solidario en el arriendo para entender bien sus implicancias.

Cómo organizar y evaluar la información

Una vez que tengas los documentos, organiza tu evaluación en criterios objetivos:

1. Ingresos verificables: ¿Son suficientes para el canon? ¿Son consistentes?
2. Estabilidad laboral: ¿Tiene contrato indefinido o actividad con trayectoria?
3. Historial comercial: ¿Tiene deudas impagas activas relevantes?
4. Referencias: ¿Hay antecedentes como arrendatario o persona de confianza?
5. Coherencia del relato: ¿Lo que dice coincide con lo que muestran los documentos?

Si tienes varios candidatos, ponles puntaje en cada criterio. Eso no solo te ayuda a elegir mejor: también te protege si alguien cuestiona tu decisión.

Lo que no puedes hacer

La selección de arrendatarios tiene límites legales y éticos. No puedes rechazar a un candidato por:

• ·Su nacionalidad o país de origen.
• ·Su estado civil o composición familiar.
• ·Condición de discapacidad.
• ·Embarazo o situación de salud.

Estas prácticas son discriminatorias y pueden exponerte a consecuencias legales. Si el rechazo se basa en incapacidad de pago o historial comercial deficiente, documenta esa razón. La objetividad es tu mejor protección.

Antes de dar el siguiente paso

Una vez elegido tu arrendatario, el proceso continúa con la firma del contrato y la entrega de las llaves. Si estás comenzando, te recomendamos leer nuestra guía completa sobre cómo arrendar tu departamento por primera vez, donde cubrimos cada etapa del proceso en detalle.

El día de la entrega de las llaves, no olvides hacer el acta de entrega con fotos y firma de ambas partes. En CertiFoto puedes crear el acta gratis y certificarla con respaldo forense si lo necesitas.

En resumen

Un buen proceso de screening incluye cédula de identidad, liquidaciones de sueldo o acreditación de ingresos, contrato de trabajo o antecedentes de actividad independiente, informe comercial con el consentimiento del candidato, y referencias. Todo debe hacerse respetando la Ley 19.628 y evitando cualquier criterio discriminatorio. Documenta tu proceso y basa tu decisión en la capacidad de pago y la seriedad del candidato: es la mejor forma de protegerte y de actuar dentro de la ley.

Preguntas frecuentes

¿Qué documentos puedo exigir antes de arrendar?

Habitualmente se piden antecedentes que permitan evaluar la capacidad de pago y la seriedad del interesado: liquidaciones de sueldo o ingresos, contrato de trabajo o antecedentes de actividad, informe comercial y referencias de arriendos anteriores. La finalidad debe ser evaluar el arriendo, no acumular datos sin necesidad.

¿La Ley 19.628 limita lo que puedo pedir o guardar?

Sí. La Ley 19.628 sobre protección de la vida privada exige tratar los datos personales con una finalidad determinada y legítima. En la práctica esto significa pedir solo lo necesario para evaluar al arrendatario, usarlo para eso y no difundirlo ni conservarlo indefinidamente una vez tomada la decisión.

¿Puedo rechazar a un postulante por su informe comercial?

Puedes considerar el informe comercial como un antecedente más para decidir, ya que evalúas riesgo de pago. Lo que conviene evitar es usar criterios discriminatorios ajenos a la solvencia. Guardar coherencia entre lo que pides a todos los postulantes reduce el riesgo de reclamos.

¿Sirve el screening si después no hago acta de entrega?

El screening reduce el riesgo de impago, pero no prueba el estado del inmueble. Aunque elijas un buen arrendatario, conviene igual firmar el contrato y hacer un acta de entrega con fotos, porque las discusiones por daños y garantía surgen incluso con arrendatarios cumplidores.