Aviso de término de contrato de arriendo: plazos y carta modelo

Enviar la carta aviso de término de arriendo a tiempo y de la forma correcta puede ser la diferencia entre cerrar el contrato sin problemas y quedar expuesto a cobros adicionales, pérdida de la garantía o incluso una demanda. Es un trámite que parece simple, pero tiene plazos y requisitos legales que muchos arrendatarios y arrendadores desconocen.

Esta nota es informativa y no constituye asesoría legal. Para tu caso particular, consulta a un abogado.

Por qué importa notificar correctamente

La Ley 18.101, que regula los arrendamientos de predios urbanos en Chile, establece obligaciones de aviso previo antes de dar por terminado un contrato. Si no se cumple con esos plazos o no queda constancia de la notificación, la parte que avisó puede quedar como si nunca hubiera comunicado su intención, y el contrato continúa vigente con todas sus consecuencias.

Además, si más adelante surge un conflicto sobre quién debía pagar qué, o si el contrato terminó efectivamente en tal fecha, la carta de aviso con fecha cierta es la prueba más directa.

Plazos según el tipo de contrato

Contrato de arriendo indefinido

Para los contratos sin plazo fijo, la Ley 18.101 establece que cualquiera de las partes puede poner término al contrato dando aviso a la otra con a lo menos dos meses de anticipación. Ese plazo empieza a correr desde que el aviso llega efectivamente a la contraparte, no desde que se envía.

Esto significa que si envías la carta el 15 de junio, el contrato podrá terminar como mínimo el 15 de agosto —siempre que la otra parte la haya recibido el mismo día.

Contrato a plazo fijo

En este caso, el contrato termina al vencimiento del plazo pactado. En principio, no es obligatorio avisar con anticipación si ambas partes conocen la fecha de término. Sin embargo, muchos contratos incluyen una cláusula de renovación automática que obliga a notificar con antelación si no se desea renovar. Lee tu contrato: probablemente establece un plazo de 30, 45 o 60 días para avisar que no se renovará.

Si no avisas a tiempo en un contrato con renovación automática, el contrato se extiende automáticamente según sus términos. Puedes revisar cómo funciona ese mecanismo en renovación automática del contrato de arriendo.

Término anticipado dentro del plazo fijo

Si quien avisa quiere salir antes del vencimiento, aplican las reglas del término anticipado: revisión de cláusulas de salida, posibles multas y acuerdo entre partes. Más detalle en cómo terminar un contrato de arriendo antes de tiempo.

Qué debe contener la carta de aviso

Una carta de término bien redactada no necesita ser extensa, pero sí debe ser precisa. Estos son los elementos mínimos:

• ·Identificación del remitente: nombre completo y RUT de quien avisa (arrendatario o arrendador).
• ·Identificación del destinatario: nombre completo y RUT de la contraparte.
• ·Dirección del inmueble arrendado: calle, número, depto./piso, comuna, región.
• ·Referencia al contrato: fecha de celebración del contrato y, si aplica, número de escritura o notaría.
• ·Manifestación de voluntad: declaración clara de que se pone término al contrato de arrendamiento.
• ·Fecha de término propuesta: la fecha en que se hará efectivo el término, respetando los plazos legales o contractuales.
• ·Firma y fecha de la carta.

Opcional pero recomendable: indicar que se acuerda la restitución del inmueble en la fecha señalada y que se procederá a la liquidación de la garantía conforme a lo pactado.

Cómo enviar el aviso para que quede constancia

El punto crítico no es solo redactar la carta, sino probar que la otra parte la recibió y en qué fecha. Estos son los medios más habituales:

Carta certificada

Es la opción más común y económica. Se envía desde cualquier sucursal de Correos de Chile. El comprobante de despacho indica la fecha de envío, y Correos emite un acuse de recibo cuando el destinatario retira la correspondencia. Guarda ambos documentos.

Limitación: el destinatario puede demorar en retirar la carta o alegar que no lo hizo. Por eso, en casos donde hay tensión entre las partes, se recomienda reforzar con otro medio.

Notificación ante notario

El notario da fe de que la carta fue entregada en una fecha y lugar determinados. Es más costosa que la carta certificada, pero otorga el máximo nivel de certeza jurídica. Recomendable cuando hay riesgo real de conflicto.

Correo electrónico con acuse de recibo

Muchos contratos modernos incluyen una cláusula que valida el correo electrónico como medio de notificación. Si el tuyo lo contempla, envía el aviso al correo indicado en el contrato y activa la solicitud de acuse de recibo. Guarda el correo enviado y el acuse en formato PDF.

Si el contrato no menciona el correo como medio válido, úsalo como complemento —no como único canal— y respalda con carta certificada.

WhatsApp u otros mensajes

Los mensajes de WhatsApp pueden tener valor probatorio en juicio, pero son más difíciles de autentificar formalmente. Úsalos solo como refuerzo, nunca como única forma de aviso para algo tan importante como el término de un contrato.

Modelo de carta de aviso de término de arriendo

El siguiente es un modelo de referencia. Adáptalo a tu situación y, si tienes dudas, muéstraselo a un abogado antes de enviarlo.

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AVISO DE TÉRMINO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

[Ciudad], [fecha completa]

Señor/Señora [Nombre completo del destinatario] RUT: [RUT] [Dirección del destinatario, si se conoce]

Por medio de la presente, yo, [Nombre completo del remitente], RUT [RUT], en mi calidad de [arrendatario / arrendador] del inmueble ubicado en [dirección completa del inmueble arrendado], vengo en comunicar a usted mi decisión de poner término al contrato de arrendamiento celebrado con fecha [fecha del contrato].

De conformidad con lo establecido en [la cláusula ___ del contrato / la Ley 18.101], el término del contrato se hará efectivo el día [fecha de término], fecha en que procederé a [restituir el inmueble / recibir la restitución del inmueble].

Sin perjuicio de lo anterior, quedo disponible para coordinar la entrega del inmueble y la liquidación de la garantía en los términos pactados.

Saluda atentamente,

[Firma] [Nombre completo] [RUT] [Correo electrónico y teléfono de contacto]

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Después de enviar el aviso: los siguientes pasos

Una vez enviado el aviso, marca en el calendario la fecha de término y comienza a preparar la entrega del inmueble. Coordina con la contraparte la revisión del estado del inmueble y la devolución de llaves.

Es fundamental levantar un acta de devolución el día de la entrega. Ese documento, con fotos registradas y descripción del estado de cada espacio, es la evidencia que protege tanto al arrendatario (para recuperar la garantía íntegra) como al arrendador (para cobrar daños si los hay). CertiFoto genera ese acta gratis y entrega un certificado PDF con hash SHA-256 al momento de certificar. Crea tu acta de devolución aquí.

En resumen

La carta de aviso de término de arriendo debe enviarse con la anticipación que establece la ley o el contrato, contener los datos básicos de identificación y la fecha de término, y entregarse por un medio que deje constancia fehaciente de la recepción. La carta certificada es la opción más accesible; la notarial, la más robusta. Usar el modelo como base y ajustarlo a tu caso reduce el riesgo de errores que pueden invalidar el aviso o extender el contrato más de lo deseado.

Preguntas frecuentes

¿Con cuánta anticipación debo enviar el aviso de término?

Depende del tipo de contrato y de lo pactado. En contratos de plazo indefinido o mes a mes suele exigirse un desahucio con anticipación, mientras que en los de plazo fijo el contrato termina al vencer si se avisa la no renovación a tiempo. Lo clave es respetar el plazo del contrato y de la Ley 18.101 para que el aviso surta efecto.

¿Cómo debo notificar el aviso para que tenga validez?

Conviene notificar por un medio que deje constancia: carta por correo certificado, notificación notarial o correo electrónico si el contrato lo admite como medio válido. Guardar el comprobante de envío y la fecha es lo que después permite acreditar que el aviso se hizo dentro de plazo.

¿Qué debe contener la carta de aviso?

La individualización de las partes y del inmueble, la referencia al contrato, la manifestación de no renovar o de poner término según la causal, y la fecha en que debe restituirse la propiedad. Un texto claro y fechado evita discusiones sobre el alcance del aviso.

¿Qué pasa si no envío el aviso a tiempo?

El contrato puede renovarse o prorrogarse por tácita reconducción en las mismas condiciones, obligándote a esperar un nuevo periodo. Por eso el aviso oportuno y con constancia es la forma más simple de cerrar el contrato en la fecha que corresponde.