Arriendo amoblado: cómo hacer el inventario y el acta de entrega para no perder la garantía

En un arriendo amoblado la garantía no cubre solo el departamento: cubre el sofá, el refrigerador, la loza y hasta las sábanas. Por eso la mayoría de las discusiones al final del contrato no son por muros ni pisos, sino por "el microondas que ya no funciona" o "faltan dos vasos". El inventario con fotos es lo único que ordena esa conversación. Esta guía explica cómo hacerlo bien, tanto si arriendas como si eres el arrendatario.

Esta nota es informativa y no constituye asesoría legal. Para tu caso particular, consulta a un abogado.

Qué dice la ley sobre los arriendos amoblados

La Ley 18.101 se aplica a los arriendos de viviendas urbanas, amobladas o no, con una excepción relevante: quedan fuera las viviendas amobladas que se arriendan por temporadas no superiores a tres meses, para descanso o turismo. Un arriendo amoblado de un año en Santiago se rige por la ley igual que uno sin muebles; un arriendo de verano en la playa por dos meses, no. En ambos casos, el contrato y el inventario firmado son lo que define qué se entregó y en qué estado.

Inventario y acta: dos documentos que van juntos

El acta de entrega describe el estado del inmueble (muros, pisos, instalaciones, medidores, llaves). El inventario lista lo que hay dentro: muebles, electrodomésticos, menaje, ropa de cama, decoración. Se firman el mismo día y se referencian mutuamente. Puedes partir de nuestra plantilla de acta en PDF, que incluye una sección de inventario, y ampliarla.

Cómo hacer el inventario, pieza por pieza

Recorre cada ambiente y anota, por cada elemento:

• ·Qué es y cuántos. "6 sillas de comedor", "2 veladores", "12 platos bajos".
• ·Marca y modelo de electrodomésticos y artefactos: refrigerador, lavadora, microondas, hervidor, televisor, aire acondicionado. Foto de la etiqueta con número de serie cuando exista.
• ·Estado: Bueno / Regular / Malo, con detalle. "Sofá de 3 cuerpos, tapiz gris, mancha de 5 cm en el cojín derecho."
• ·Funcionamiento: pruébalo en el momento. Enciende el horno, corre un ciclo corto de la lavadora, prueba el control del televisor.
• ·Foto de cada elemento y una foto general del ambiente. Para el menaje, una foto del cajón o repisa abierta con todo a la vista vale más que contar de memoria.

Elementos que casi siempre se olvidan: cortinas y rieles, lámparas, extensiones y controles remotos, colchones (marca y estado), almohadas y frazadas, utensilios de cocina, ollas y sartenes (estado del teflón), tablas y cuchillos, basureros, tendedero, plancha, aspiradora.

Desgaste normal o daño: la pregunta de la garantía

El Código Civil obliga al arrendatario a cuidar la cosa arrendada y a restituirla en el estado en que la recibió, salvo el deterioro por el uso legítimo y el paso del tiempo. En un amoblado, la línea entre ambos se discute mucho:

• ·Desgaste normal: el tapiz del sofá que pierde color, el colchón que se ablanda, el teflón que se gasta con años de uso, una taza que se rompe en un año de arriendo.
• ·Daño: una quemadura en la mesa, el vidrio del horno quebrado, la lavadora rota por sobrecarga, una mancha de vino en el colchón.

El inventario con fotos fechadas fija el punto de partida. Sin él, el arrendador no puede demostrar que el sofá no tenía la mancha, y el arrendatario no puede demostrar que el microondas ya fallaba.

Fotos que sirven como prueba

Una foto suelta en el celular prueba poco: puede ser de cualquier fecha y cualquiera puede alegar que fue editada. Lo que le da peso es poder acreditar cuándo se tomó y que no se alteró. Con CertiFoto cada foto queda con huella SHA-256 y fecha verificable, la inteligencia artificial reconoce el ambiente y describe el estado (incluidas manchas y rayas), y el PDF final se puede verificar sin cuenta. Crear el acta con su inventario es gratis; se paga solo al certificar para descargarla y enviarla a la otra parte por correo.

Para la devolución, se hace un acta de devolución y se compara elemento por elemento contra este inventario; tenemos una guía sobre cómo devolver el departamento sin perder la garantía.

Checklist rápido para el día de la entrega

• ·Inventario completo, firmado por ambas partes, con fotos referenciadas.
• ·Acta de entrega con estado por ambiente, medidores y llaves.
• ·Artefactos probados y funcionando en presencia de ambos.
• ·Ropa de cama y menaje contados.
• ·Copia firmada para cada parte, enviada por correo el mismo día.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto es la garantía en un arriendo amoblado?

La ley no fija un monto; lo pacta el contrato. En amoblados es común pedir más de un mes de renta porque la garantía cubre también el mobiliario. Lo que sí conviene fijar es contra qué se descuenta: el inventario firmado con fotos.

¿Quién repone lo que se rompe por uso normal?

El desgaste por uso legítimo no se descuenta de la garantía; la reposición de lo que se agota o se gasta con el tiempo corresponde al arrendador, salvo que el contrato diga otra cosa. Los daños por mal uso o accidentes del arrendatario, sí se descuentan. Por eso el inventario debe describir el estado, no solo listar.

¿El inventario tiene que estar en el contrato?

Puede ir como anexo del contrato o como documento separado firmado el día de la entrega. Lo importante es que las dos partes lo firmen y que tenga fecha. Si se agrega después, deja constancia de la fecha en que se hizo.

¿Qué pasa con los arriendos de temporada por Airbnb o similares?

Los arriendos amoblados de temporada de hasta tres meses para descanso o turismo quedan fuera de la Ley 18.101, pero el inventario y las fotos con fecha siguen siendo la única forma de resolver un reclamo por daños, tanto con el huésped como con la plataforma.